Spätestens dann, wenn wütende Nachbarn in der Mietswohnung an die Wände klopfen, weil die Kinder wieder einmal sehr laut sind oder wenn sich unerwartet weiterer Nachwuchs ankündigt, denken die meisten Familien über ein eigenes Zuhause nach.
Das eigene Haus bauen: Familienglück auf Lebenszeit?
Nun stellt sich die Frage, ob ein Haus zu bauen besser ist als eines zu kaufen? Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise mag ein Neubau teilweise günstiger sein, allerdings sind es oft die Grundstücke, die die Sache arg verteuern. Ein großes Plus am Eigenheim ist jedoch, dass es einen Vermögensgegenstand darstellt, der genau nach den eigenen Wünschen gebaut werden kann.
Sicherlich sind städtebaurechtliche Vorschriften zu beachten, die sich teilweise sogar auf die Farbe des Außenputzes beziehen. Doch wer ein wenig Zeit investiert und nicht auf ein bestimmtes Viertel in der Stadt festgelegt ist, kann sich mit einem Neubau ein einzigartiges Zuhause schaffen. Hilfreich sind dabei Anbieter von Fertighäusern verschiedener Größe und in unterschiedlichen Designs. Dabei sollte man auf renomierte Unternehmen setzten, die über ausreichend Erfahrung und Know-how verfügen. Als erste Anlaufstelle kann man das wie hier bei Fingerhaus an informativen Beiträgen im Ratgeber erkennen. Sie erfüllen Familien den Wunsch nach den eigenen vier Wänden binnen kürzester Zeit, lassen aber sicherlich weniger eigenen Gestaltungsspielraum zu als der eigens beauftragte Architekt.
Dennoch muss natürlich das zugehörige Grundstück gekauft werden, was sich oft als schwierig herausstellt. Auf der einen Seite sollen die Kinder möglichst viel Platz haben, sollen im Garten toben und auf dem Hof mit dem Roller fahren können. Andererseits kostet jeder Quadratmeter Grundstück mehr Geld und muss zudem unterhalten und gepflegt werden.
Bei der Entscheidung für die Größe des Grundstücks spielen überdies örtliche Gegebenheiten eine Rolle, denn während in einer Straße Grundstücke mit nur 500 m² verkauft werden, sind es in einer anderen Straße aufgrund der Randlage im Ort bereits Grundstücke von 1500 m². Die Preise sind dabei von der Lage innerhalb des Ortes und der Region abhängig.
Wer seinen Kredit abbezahlt hat oder das Haus aus Eigenmitteln finanzieren konnte, hat damit einen Vermögensgegenstand erworben, der an die eigenen Kinder vererbt werden kann und zudem eine eigene Sicherheit für das Alter darstellt.
Nun stellt sich die Frage, ob ein Haus zu bauen besser ist als eines zu kaufen? Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise mag ein Neubau teilweise günstiger sein, allerdings sind es oft die Grundstücke, die die Sache arg verteuern. (#01)
Hilfe beim Hausbau bekommen?
Nicht jeder ist in der Lage, den Hausbau oder –kauf gänzlich aus eigener Tasche zu finanzieren. Ein gewisser Weitblick macht sich dabei rasch bezahlt und so sollte unter anderem das Baukindergeld vom Staat mit einbezogen werden. Damit werden Familien und Alleinerziehende gefördert, die den Weg ins eigene Zuhause gehen wollen und in deren Haushalt mindestens ein Kind lebt.
Der Kaufvertrag für das Haus darf frühestens am 1. Januar 2018 unterzeichnet worden sein, auch eine Baugenehmigung darf nicht auf ein früheres Datum datiert sein. Gefördert wird hier seitens des Staates mit 1200 Euro pro Jahr und Kind, der maximale Förderzeitraum beträgt zehn Jahre. Damit ergibt sich eine Gesamtfördersumme von 12.000 Euro pro Kind. Ein ansehnlicher Betrag, der so lange ausgezahlt wird, wie Geld im Fördertopf vorhanden ist. Nähere Informationen sind über die KfW zu erfragen.
Wer seinen Kredit abbezahlt hat oder das Haus aus Eigenmitteln finanzieren konnte, hat damit einen Vermögensgegenstand erworben, der an die eigenen Kinder vererbt werden kann und zudem eine eigene Sicherheit für das Alter darstellt.(#02)
Ein Haus erben: Familienglück oder Zwistigkeiten?
Wenn ein Haus oder eine Wohnung vererbt wird, ist das natürlich kein Anlass zur Freude, zumindest, wenn es sich bei dem Erblasser um eine nahestehende Person handelt. Doch die Trauer um den Tod wird oft bald durch Streitigkeiten abgelöst, die eine Erbengemeinschaft zu bitteren Feinden werden lässt.
Wichtig zu wissen: Kinder werden zu gleichen Teilen Erben, das heißt, sie haben alle den gleichen Anspruch auf die Immobilie. Möchte nur ein Kind mit seiner eigenen Familie in dem früheren Elternhaus wohnen, müssen die übrigen Erben ausgezahlt werden. Das heißt, die Immobilie wird bewertet und der Wert des Objekts wird gleichmäßig auf die Erben aufgeteilt. Derartige Auszahlungen haben schon häufig zu Überschuldungen geführt, weil der Auszahlende seinerseits einen Kredit aufnehmen musste, um die übrigen Erben auszuzahlen.
Eine wichtige Frage stellt sich dabei für alle die Erben, die das Haus vermieten und nicht selbst nutzen wollen: Wann steht der Erbengemeinschaft die Miete überhaupt zu und wie muss sie eingefordert werden? Dazu bleibt zu erwähnen, dass eine angestrebte Vermietung nicht von einem Erben allen durchgeführt werden kann. Alle Miterben müssen einen Gesellschaftsvertrag abschließen, der aus der bloßen Erbengemeinschaft ein Unternehmen werden lässt: Mit der Unterzeichnung des Vertrags und dessen notarieller Beurkundung ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entstanden, deren Bestehen aber nichts daran ändert, dass immer noch alle Beteiligten zu gleichen Teilen für die Verwaltung des Nachlasses verantwortlich sind.
Die GbR jedoch darf Verträge abschließen, zu denen eben auch Mietverträge für Immobilien gehören. Die Mieteinnahmen werden unter den Miterben zu gleichen Teilen aufgeteilt. Sind andere Aufteilungen gewünscht, müssen diese im Gesellschaftsvertrag festgehalten werden. Sicherlich ist das auch mündlich möglich, allerdings sind aus der Vergangenheit zahlreiche Fälle bekannt, in denen Geld das Familienglück zerstörte und sich die Erbengemeinschaft nicht mehr einigen konnte.
Bestehen bereits Mietverträge, steigt die Erbengemeinschaft als solche in diese Verträge ein bzw. ist das der Fall nach der Schließung des Gesellschaftsvertrags.
Viele Erben und Erbengemeinschaften stehen mehr oder weniger kopflos da, wenn sie plötzlich über den weiteren Werdegang einer Immobilie entscheiden sollen.(#03)
Hilfe, wir haben geerbt! Was ist nun zu beachten?
Viele Erben und Erbengemeinschaften stehen mehr oder weniger kopflos da, wenn sie plötzlich über den weiteren Werdegang einer Immobilie entscheiden sollen. Ob ein Einzelner mit seiner Familie darin wohne und die anderen Erben auszahlen möchte oder ob alle gemeinsam eine Vermietung des Objekts anstreben, muss nun geklärt werden. Nicht immer ist es sinnvoll, das Haus einfach zu verkaufen!
Wichtig zu wissen: Die Erbschaft an einer Immobilie unterliegt in Deutschland immer und in jedem Fall der Steuerpflicht. Ob Erbschaftssteuern zu zahlen sind, ist aber am Ende davon abhängig, wie hoch der Wert der Immobilie tatsächlich ist, denn nicht immer darf das Finanzamt die Hand aufhalten. Außerdem ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser für die Berechnung eventuell zu zahlender Steuern wichtig.
Es gibt bestimmte Freibeträge, die immer berücksichtigt werden müssen und erst bei deren Überschreiten werden Steuern fällig:
- Ehegatten und Lebenspartner
Diese genießen einen Freibetrag bis 500.000 Euro. - Kinder
Kinder und Adoptivkinder können den Freibetrag bis 400.000 Euro ausschöpfen. - Enkel
Enkelkinder haben nur den halben Freibetrag der Kinder, das heißt, dieser liegt bei 200.000 Euro. - Geschwister des Verstorbenen
Geschwister dürfen nur 20.000 Euro als Freibetrag geltend machen. - andere Erben
Alle weiteren Erben, die nicht in direktem Verwandtschaftsgrad stehen, können wie Geschwister 20.000 Euro als Freibetrag geltend machen.
Des Weiteren sind bestimmte Steuerklassen und Werte des Erbes zu berücksichtigen, wenn es um die Versteuerung geht. Generell lässt sich dabei festhalten, dass die Steuerklasse 3 den höchsten Steuerzahl zu zahlen hat. Während bei einem Erbwert von 75.000 Euro die Steuerklasse 1 mit 7 % versteuert wird und die Steuerklasse 2 mit 15 %, müssen Angehörige der Steuerklasse 3 30 % Erbschaftssteuer zahlen. Dieser Satz bleibt bis zu einem Wert von 13 Millionen Euro gleich, bis dahin ist der Steuersatz in den anderen beiden Steuerklassen aber auf 19 % und 30 % gestiegen.
Zu den besten Vorgehensweisen, um bei einer Erbschaft Steuern zu sparen, berät der Steuerberater sicherlich gern. Allerdings sollte dieser bereits vor dem tatsächlich eingetretenen Ernstfall befragt werden. Teilweise kann es lohnend sein, noch rechtzeitig die Steuerklasse zu wechseln, um bei dem erwarteten Erbe Geld zu sparen. Sicherlich klingt das makaber, dennoch hilft es lediglich dem Fiskus, wenn aus Gründen der Pietät nicht rechtzeitig an solche Dinge gedacht wird.
Nun stellt sich die Frage, ob ein Haus zu bauen besser ist als eines zu kaufen? (#04)
Lohnt sich ein Verkauf des Hauses?
Kommt die Erbengemeinschaft oder der einzelne Erbe zu dem Schluss, dass das Haus verkauft und nicht selbst bewohnt werden soll, ist es wichtig zu wissen, wann der beste Zeitpunkt für einen Verkauf ist. Allgemein gilt, dass auch hier verschiedene Aspekte zu berücksichtigen sind. Müssen keine oder nur sehr wenige Steuern gezahlt werden, ist der Verkauf des Hauses sicherlich lohnend. Bei einem sehr hohen Steuersatz für das Erbvermögen hingegen sollte das Haus erst einmal selbst genutzt und bewohnt werden.
Das Erben an sich ist nämlich steuerfrei möglich, sofern der Verstorbene bis zu seinem Tod selbst in der Immobilie gewohnt hat. Dazu muss er das Haus seinem Ehepartner hinterlassen haben, seinem Kind oder seinem eingetragenen Lebenspartner. Diese müssen das Haus für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, dann ist es steuerfrei.
Wichtig: Die Wohnfläche der derart vererbten Immobilie darf nur höchstens 200 m² betragen, für jeden weiteren Quadratmeter fallen Steuern an. Wird das Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, fallen ebenfalls Steuern an.
Da auch beim Familienglück in den eigenen vier Wänden verschiedene Wege führen ins Glück führen, kommt eventuell die Schenkung zu Lebzeiten in Betracht. Diese ist ebenfalls steuerfrei und wird über einen Zeitraum von zehn Jahren gerechnet. Während dieser Zeit haben die anderen Erbberechtigten noch die Gelegenheit, berechtigte (!) Ansprüche auf die Immobilie zu erheben.
Bildnachweis:©Shutterstock-Titelbild: Monkey Business Images-#01: fizkes -#02: A Lot Of People -#03: _Africa Studio -#04: Spaskov
